バブル崩壊後のリゾートマンション投機と現状について①

＜リゾートマンションの歴史＞
リゾートマンションの歴史は、1960年代箱根などの避暑地で富裕層向け別荘として開発されたことに始まる。特に1980年代は「私をスキーに連れてって」という映画が一大ブームを引き起こし、苗場や湯沢などに大規模なリゾートマンションが建設ラッシュとなり、飛ぶように売れた時代であった。リゾートマンションの話題が出てくると以下のことが記憶によみがえる。

私が26歳の頃、現在のポイントバケーションの会員制事業の立ち上げだ。
会員権販売をスタートするために取得した施設は、元高級リゾートマンションとして建築されたものの、完成直後に事業主が倒産し、当該リゾートマンションが宙に浮いていたものだった。今でも鮮明に思い出すのは、販売価格表が残されており、当時の販売価格が1億6，900万円と衝撃を受けたことである。
この価格は坪当たりの価格に割り戻すと396万/坪と、現在の都心の一等地のタワーマンションの価格に匹敵しているから驚きである。この価格が如何に桁外れであったかお分かりいただけると思う。
そのマンションも2000年にはせいぜい3，000万程度が相場であったことを考えると、まさに“泡”と消えていった不動産投機物件と言えるだろう。

先ほどネットで検索してみたが、苗場で築30年/50㎡程度のリゾートマンションが10万円で売りにだされている。新築当初の価格はいくらだったのか、つい気になってしまうのは職業病だろうか（笑）

＜過剰な投機＞
なぜこの時代このような価格で販売がされたのか、答えはシンプルで、当時のマンションは「実需」ではなく、「投機」であったことに他ならない。まさにバブル景気に沸いた日本を象徴する投資対象であったことである。

例えば、5,000万円でリゾートマンションを買えば、数年後には値上がりして、買ったときより高い金額で売れる。（キャピタルゲインが狙える）それまでは自分の別荘として使えばいい。このような触れ込みで当時のリゾートマンションは飛ぶように売れた。

しかしながら、この右肩上がりの不動産価格の上昇が未来永劫続けば、このロジックは成り立つのだろうが、この泡は長くは続かなかったことは言うまでもない。
リゾートマンション以外でも、「今買っておけば将来値上がりする」などと謳い、ほぼ無価値の原野を別荘地のごとく販売した悪徳業者もこの時代のことであった。（いわゆる原野商法だ）

＜バブル崩壊後のリゾート地＞
バブル崩壊後のリゾート地の惨状はまさに悲惨である。
高値で買ったリゾート物件の価値は大幅に下がり、誰も住まないゴーストマンション化し、苗場／湯沢／箱根／伊豆などで多くなり、現在では所有者不明、管理未納、老朽化などさらに価値の下落といった悪循環の温床となっている。

その後リゾートマンションは2000年以前の投機目的から実需目的に大きく変化していった。

少しだけ私たちの会社の歴史を辿ることになるが、現在の弊社会員権事業（ポイントバケーションリロ＜以後PVR＞）は、このような遊休資産の活用を通じて、別荘を「投機」から「実需」へ、さらにタイムシェアにより「使う分だけ別荘を所有する」というキャッチフレーズで見事に市場を捉え、現在も20年以上継続できている。既に所有者がいるリゾートマンションの場合多くは、管理組合が設立されており、そこにはマンション規約により様々なルールが設定されている。

既に所有者がいるマンションを別荘としてクラブ会員（不特定多数）に提供するためには、いくつかのハードルをクリアしなければならない。

【前提条件】
① 建物用途変更　（居住→ホテル旅館）
② マンション管理規約の変更　（居住用限定→会員向けに利用を許可）
③ 消防署の認定を受け、旅館業法に基づく許可を取得

最低でも上記3点の変更が必要になる。
上記で最もハードルが高いのが、②のマンション管理規約の変更である。
通常マンションには既に所有者（居住用OR別荘利用）がおり、所有者以外が利用することには当然抵抗がある。（どんな人が泊まるはわからない為）区分所有法上規約変更は3／4以上の賛同が必要である。

よって、当該施設の利用者拡大（不特定多数）の管理規約の変更議案が通るケースは極めて稀である。

このように、現在のリゾートマンションは八方ふさがりになっている。価値が下がり、結果管理費の未収、所有者不明など様々な問題が露呈しているのは、まさにこの部分なのである。

私は、現在の老朽化したリゾートマンションの再建を進めたいと思うが、このようにハードルが高く、今一歩前進していないのが現状である。

所有者しか使えないリゾートマンションの付加価値向上には限界がある。

次号以降で弊社会員制事業のマンション活用事例や、昨今開発が増えているコンドミニアムホテルの実情と可能性についてふれていきたい。