＜箱根仙石原から始まる新しいリゾートスタイルの可能性＞

以前のコラムでも触れたが、現在箱根仙石原で日本初のリゾートプロジェクトが進行している。

【分譲／公式】BLISSTIA箱根仙石原ホテルコンド&ホテルレジデンス｜箱根・東急リゾート (blisstia-hakone.com)

海外では主流な分譲型リゾートコンドミニアムホテルであるが、国内では過去の苦い経験から見送られてきた仕組みが、今回勇気ある事業者により新たな形でスタートしている。

更に日本で初めての民泊新法を活用したスキームであることがとても面白い。

当該プロジェクトの事業主は、

サンケイビル、東急リゾート、リロバケーションズの3社による共同プロジェクトである。

手前味噌だが、今後の国内における新しいリゾートの在り方を世に問うには、最高のパートナーである。過去ワンマンな経営者が理想論ばかりを全面に推す事業者は多数いたが、それらとは明らかに一線を画し、今後のリゾートの在り方を世に問う悔い無きフォーメーションだと確信している。

株式会社サンケイビルは、フジサンケイグループをバックボーンに持ち、オフィス商業施設からレジデンス、ホテル事業まで幅広い領域でアセットを通じて社会に貢献されている。

また東急リゾートも言わずと知れたメジャーカンパニーで、特にリゾートの仲介や富裕層向けサービスにおいては唯一無二の存在であり、さらに国内トップシェアである。

また当社は東証プライム上場の株式会社リログループの事業会社として、別荘のシェアリング事業において、20年超の歴史を有する。さらに地方の中小型のホテル旅館の再生に強みを有し、国内外を含め50施設を超えるホテルを現在運営している。

また、当該プロジェクトにおける完成後の建物管理は東急コミュニティが全面に立

ち、当社も一部を請け負う予定だ。当社が比較的課題のある洋食系のレストラン運営を行い、さらに某メジャー企業が、当社を後方支援する予定である。さらに客室清掃部門を請け負う会社も既に内定しており、今回のプロジェクトにかける事業者たちの想いが通じ、最高のパートナーで構成されている。

＜日本初コンドミニアムホテルPJ/箱根仙石原＞

事業主 株式会社サンケイビル・東急不動産株式会社

販売代理 東急リゾート株式会社

運営 株式会社リロバケーションズ

管理 株式会社東急コミュニティ

日本初という理由は、コンドミニアムホテルとホテルレジデンスの共存型という点であるのが非常に面白い。ホテルレジデンス型は民泊新法を適用しており、年間180日という制限はあるが、別荘の自己利用の割合が年間半分を確約されている点でもメリットが大きい。

また、現在の販売状況は、既に完売したユニットもあるようで、商品力、企画力をご評価いただいたことの証明である。さらにこの種のスキームは、沖縄、石垣島、ニセコなどでも準備が進んでいるようだ。

それでは、なぜ50㎡程度のユニットが7,000万円を超える不動産価格で売れているのか？

私が考えるポイントを少し整理してみた。

＜箱根仙石原/分譲コンドミニアムホテルが売れているポイント＞

・別荘所有をしながら、デポジットした日分は年４％程度の利回りが期待できる。

・収益還元法を軸とした不動産価格が算定されるため、売却益が取れる可能性がある。

・相続税評価額と実質価格との乖離があるため、節税効果が得られる（可能性）

・購入者は、アセットに対して共同所有的視点が芽生えるため、個人の私利私欲ではなく中長期的視点に立つことができ、バリューアップが加速できる。（可能性）

単純な利回り目的なら、首都圏のワンルームマンションが良いだろうが、別荘として利用しつつ、ホテルの共同事業者的立ち位置で、当事者として盛り上げていけるという点では非常に面白い。

今回のスキームは、企業のＩＰＯ（上場）と似ているようにも思える。（一族で会社の株式を所有するケースと、上場等により不特定多数の投資家で、長期的視点で成長を促していくケース）

1970年代以前はホテルや旅館など単独所有かつ所有と運営が同一であることがほとんどであったが、1980年代以降に徐々に所有と運営の分離が進んだ。さらにこの流れが本格化したのが、2001年3月に東京証券取引所がスタートしたJ-REIT市場の開設であった。これを契機に、上場リート、私募リート、不動産投資ファンドなど様々な形態により、所有と運営の分離が進んだ。

そして今後はコンドミニアムホテルのような分散所有の形態が増えていくと考えています。

今回のような不動産を別荘所有と投資マンションを共存させた不動産取引も増えると思うが、本件とは別に「ホテルや旅館の証券化」なども可能ではないかと思う。

例えば、

個人のお気に入りの旅館やホテルの一部を所有しつつ、運営実績に応じて配当金のようなものを受け取る。現在の上場リートとの違いは、より物件を特定することで愛着/当事者意識/運命共同体的な視点を持ちFUN化形成にもつながると思います。

このようなスキームが可能かどうかは専門家の判断を仰ぐ必要があるだろうが、いずれにしてもホテル旅館における所有と運営の分離はより加速していくと考えています。

次号では、所有と運営の分離について、解説も含め今後の展望について触れていきたい。